Viele Eltern wollen, dass ihre Immobilie von ihren Kindern oder Enkelkindern geerbt wird. Doch dann wird Erbschaftssteuer fällig. Es gibt Tips, das zu umgehen.
Berlin – Die Erbschaftssteuer ist immer wieder Gegenstand von kontroversen Debatten. Viele Menschen wollen ihre Erben davor bewahren und suchen nach Wegen, sie in Teilen oder in Gänze zu umgehen. Beim Erben von Immobilien wird aber nicht immer der ganze Wert besteuert, noch dazu gibt es einen Freibetrag, der ganz ausgeklammert wird. Der Steuersatz beträgt nach Abzug des Freibetrags zwischen 7 und 50 Prozent, je nach Steuerklasse und Immobilienwert.
Es gibt aber Wege, die ganz authorized sind, um die Erbschaftssteuer zu umgehen. Wir erklären hier, wie das geht.
Erbschaftssteuer: Freibeträge intelligent nutzen
Zunächst sollten Angehörige die verschiedenen Freibeträge für ihre Erben kennen. Denn allein damit kann unter Umständen eine Erbschaftssteuer umgangen werden, weshalb sich eine Investition in eine Immobilie lohnen kann. Je enger der Verwandtschaftsgrad, desto höher liegen die Freibeträge. Hier der Überblick:
| Ehepartner | 500.000 Euro |
| Kinder bzw. Enkelkinder, deren Eltern schon tot sind | 400.000 Euro |
| Enkelkinder | 200.000 Euro |
| Eltern & Großeltern | 100.000 Euro |
| Geschwister / Nichten & Neffen | 20.000 Euro |
| unverwandte Erben | 20.000 Euro |
Bis zu diesen Freibeträgen wird additionally auf eine geerbte Immobilie keine Steuer erhoben. Bleibt nach Abzug der Freibeträge ein Restbetrag übrig, wird dieser Betrag besteuert. Diese Freibeträge gelten auch bei einer Schenkung vor dem Tod. Lediglich bei Schenkungen an Großeltern und Eltern gibt es einen Unterschied: Dort liegt der Freibetrag bei 20.000 Euro, deutlich niedriger, als wenn diese Gruppe erbt.
Es lohnt sich additionally, diese Freibeträge zu kennen und das Vermögen für spätere Erben möglicherweise in eine Immobilie zu stecken. Denn wenn der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag liegt, entfällt keine Erbschaftssteuer mehr. Bei den höheren Freibeträgen ist es durchaus vorstellbar, eine Wohnung oder ein Haus zu erwerben, dessen Wert unter oder nur knapp über dem Freibetrag liegt.
Auch intestine zu wissen: Wer die Immobilie selbst bewohnt, dem wird die Erbschaftssteuer unter bestimmten Voraussetzungen ganz erlassen. Diese sind:
- Der Erbe muss mindestens für die kommenden zehn Jahre die Immobilie selbst bewohnen
- Die Fläche der Immobilie darf nicht 200 m² überschreiten. Tut sie das, wird die Restfläche besteuert
- Der Erblasser muss unmittelbar vor seinem Tod die Immobilie noch bewohnt haben
Wird die Immobilie vor Ende der Zehnjahresfrist verkauft oder an Dritte vermietet, muss die Erbschaftssteuer rückwirkend bezahlt werden.
Erbschaftssteuer und Einkommenssteuer sparen mit einem Familien-Darlehen
Ein weiterer Weg, nicht nur die Erbschaftssteuer, sondern auch noch bei der Einkommenssteuer zu sparen, ist über ein sogenanntes Familien-Darlehen. Dabei wird zwischen den Angehörigen ein Vertrag abgeschlossen. Achtung aber: Bei Verträgen zwischen Angehörigen schaut das Finanzamt lieber zweimal drauf, da die Gefahr von Missbrauch hier besonders groß ist. Hier lohnt sich tricksen additionally wirklich nicht.
Damit ein Darlehensvertrag zwischen Angehörigen anerkannt wird, muss er laut Steuerrecht einem Fremdvergleich entsprechen. Zudem müssen die darin angegebenen Vereinbarung tatsächlich erfüllt werden. Es ist additionally nicht möglich, ein Darlehensvertrag untereinander abzuschließen, der am Ende eher Schein als Sein ist.
Wird alles richtig gemacht, dann können Erblasser (zum Beispiel die Eltern) ihren Erben (die Kinder), ein Darlehen in Höhe des Immobilienwertes gewähren. Die Kinder werden dann als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen – die Eltern gelten ab hier quasi nur noch als „die Financial institution“.
Vom gewährten Darlehen kann dann der Freibetrag abgezogen werden, der ist ja steuerfrei und kann als Schenkung gewertet werden. Auf das Relaxation-Darlehen zahlen die Kinder dann Zinsen an die Eltern. Die können niedriger ausfallen, als bei einer üblichen Bank. Der Vorteil: Das Geld bleibt in der Familie und die Kinder können die gezahlten Zinsen von der Einkommenssteuer absetzen. Die Eltern hingegen müssen die Zinsen als Einkommen angeben, sie werden besteuert. Hier kommt es dann auf die genauen Verhältnisse an: Wenn die Eltern, zum Beispiel weil sie schon Rentner sind, einen niedrigeren Steuersatz haben als ihre Kinder, kann sich dieses Verfahren wirklich lohnen. Dann spart die Familie insgesamt an Einkommenssteuer – gemeinsam betrachtet.
Nach zehn Jahren können die Eltern ihren Kindern wieder eine Schenkung in Höhe des Freibetrags machen – alle zehn Jahre ist das möglich. Damit kann nach und nach das Relaxation-Darlehen „abbezahlt“ werden, indem die Eltern einfach immer wieder eine Schenkung gewähren.
Zur Veranschaulichung ein Beispiel
Martina und Rolf wollen, dass ihre Immobilie nach ihrem Tod ihrer Tochter Lisa gehört. Die Immobilie ist 800.000 Euro wert. Sie vereinbaren mit Lisa ein Familien-Darlehen: Ihr gehört damit schon jetzt offiziell die Immobilie. Das Darlehen wird durch den Schenkungsfreibetrag um 400.000 Euro verringert, damit hat Lisa ein Darlehen von 400.000 Euro bei ihren Eltern. Anstatt in Raten diesen Betrag abzuzahlen, zahlt Lisa aber nur die vereinbarten Zinsen von drei Prozent professional Jahr. Das sind 12.000 Euro, additionally 1000 Euro im Monat. Nach zehn Jahren schenken Martina und Rolf ihrer Tochter die weiteren 400.000 Euro. Damit ist das Darlehen abbezahlt. Die Zinsen, die sie in den zehn Jahren eingenommen haben, belaufen sich auf 120.000 Euro, die haben Rolf und Martina auf einem Sparkonto gesammelt. Nach ihrem Tod kann Lisa die wieder erben – und zwar steuerfrei.
Die Zinszahlungen an die Eltern können aber auch für andere Zwecke verwendet werden. Zum Beispiel könnte das Geld später für die Versorgung der Eltern im Heim oder für eine häusliche Pflegekraft verwendet werden.
Transparenzhinweis: In einer früheren Model dieses Artikels haben wir nicht berücksichtigt, dass der Freibetrag für Schenkungen an Eltern und Großeltern nicht gleich ist wie der Freibetrag beim Erben. Wir haben den Fehler korrigiert und bitten ihn zu entschuldigen.
